בדיקת עמידה בתנאי סף

בכדי לבדוק אם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף לתמ”א 38, השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם

איך להימנע מטעויות בפרוייקט תמ”א 38

פרויקטים רבים מכח תמ”א 38 נשמעים לרוב כסיטואציה בה כולם זוכים. מצד אחד- הדיירים מקבלים תוספות לדירה, מעלית חדשה, לובי מפואר וכו’.. ומצד שני- היזם עושה רווח כלכלי נכבד. נשמע טוב, לא? אז זהו שלא. לא תמיד בכל אופן. המציאות מראה כי קשיים רבים מכבידים על פרויקטים לא מעטים, ומייצרים עיכוב בלוחות הזמנים. פרויקטים הסובלים מתכנון לקוי וסכסוכי דיירים יסתיימו בתביעות משפטיות אשר נמשכות שנים – במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב- יתקעו באמצע וישאירו את הדיירים עם חצי בניין הרוס, קירות שבורים ובלי אף אחד המסוגל להוציא אותם מהבוץ.

להלן הנקודות העיקריות להן כדאי לשים לב, על מנת לקדם פרויקט תמ”א 38 באופן מוצלח:

הבטחות לחוד ומציאות לחוד

עם תחילתו של תהליך תמ”א 38 מקבלים דיירים הצעות מיזמים אשר מבקשים ליזום פרויקט בבניין שלהם. הצעות אלו מכילות הבטחות רבות אשר כוללות בין השאר- תוספת של 25 מ”ר ליחידת דיור, תוספת ממ”ד, תוספת מרפסת, הגדלת הלובי וכן הלאה, וזאת עוד לפני שהיזם ערך בדיקה מקיפה (אדריכלית/תכנונית) בדבר היתכנות ההבטחות שכתובות בחוזה. חשוב מאוד לבדוק כבר בהתחלה שהיזם מבין מהי המדיניות העירונית והאם נעשתה בדיקה אדריכלית בהתאם למדיניות, שתאפשר את התוספות המדוברות.

בדיקות מקדימות כבסיס לפרויקט

בדיקת היתכנות לפרויקט תמ”א 38 כוללת בין היתר: היתכנות אדריכלית/ תכנונית, היתכנות כלכלית, הבנת המדיניות העירונית באזור המדובר ועוד. חשוב מאוד לוודא שבוצעה בדיקה אדריכלית הכוללת- הוצאת תיק בניין, הבנת גודל מגרש, תכסית הבניין (שטח הבניין היושב על הקרקע), מגבלות בנייה ועוד, וכן שבדיקה זו בוצעה על ידי אדריכל מנוסה בתחום. הבדיקה השנייה אותה חשוב לבצע כבר בהתחלה ובמקביל לבדיקה האדריכלית היא היתכנות כלכלית, כלומר מהם עלויות הפרויקט (בנייה, חפירה, גמרים וכו’) וכן ערך דירות התמורה (חשוב מאוד להיעזר בשמאי מוסמך).

עבודת הדיירים כעבודת צוות

פרויקט תמ”א 38 הינו פרויקט השונה מהותית מכל פרויקט בנייה אחר, זאת בשל העובדה שנוסף פרמט חדש וחשוב למשוואה – הדיירים. כמות הדיירים, הרכב הדיירים, לכידות הדיירים, מוטיבציית הדיירים, עבודה בשקיפות ובשיתוף – לכל אלו השפעה מכרעת על הצלחת הפרוייקט. חשוב מאוד לזכור שככל שהדיירים מלוכדים יותר, שקופים יותר, ישירים יותר, גמישים יותר וכו’ כך הסיכוי שלהם לבצע פרויקט טוב הינו גבוה בעשרות אחוזים.

שקיפות

אנו מאמינים כי יש לאפשר לכל דייר להציע יזם מטעמו. הדבר יוצר פתיחות ושקיפות שכן לכל דייר בבניין יש את הזכות להציע אנשי מקצוע. כמובן שיש לתת לרוב את הסמכות להכריע בעניין שכן מה שישפיע על ההחלטה יהיו שיקולים עניינים (תקציב, איכות עבודה וכו’) ולא שיקולים אישיים.

ליווי דיירים בעזרת עו”ד פרטי

רוב פרוייקטי תמ”א 38 בישראל מסתייעים בעורך דין אשר מממן היזם. מצב זה מייצר בעיה משמעותית. ככל והיזם משלם לעורך הדין “של הדיירים”, אותו עורך דין אינו באמת מחוייב לדיירים שכן הוא מעוניין להרוויח את שכרו, ו במידה ולא יפעל על פי הנחיות היזם, הוא עלול למצוא עצמו מחוץ לפרויקט.כך עלול להווצר  מצב בו העו”ד נמצא בניגוד עניינים מובנה, היות ואף פעם לא יוכל לייצג את הדיירים מול היזם במקרה של קונפליקט. על כן חשוב מאוד לקחת עו”ד שאינו קשור כלל ליזם ושיוכל לעמוד על זכויות הדיירים לאורך התהליך.

ביצוע מכרז יזמים

ביצוע מכרז יזמים הוא הטיפ החשוב מכולם. המשמעות של מכרז יזמים היא- קבלת מס’ הצעות לביצוע הפרויקט ממס’ יזמים/קבלנים וזאת על מנת להיות מסוגלים לבחור את ההצעה הטובה ביותר לדיירים. עצם העובדה שיזם מתמודד על פרויקט מול יזמים נוספים, מעמידה אותו בתחרות אל מול האחרים שמאלצת אותו לתת הצעה מיטבית.

 לחזרה לדף הבית>>

ליצרת קשר >>